Condomínio pode cobrar taxa extra de quem faz Airbnb?

Uma das propostas que volta e meia aparece em assembleias de condomínio é a criação de uma taxa extra para unidades que hospedam pelo Airbnb. A lógica parece razoável: "se o apartamento recebe mais pessoas, gera mais desgaste das áreas comuns, então deveria pagar mais." Mas será que isso é legal?

A resposta, como quase tudo no direito condominial, é: depende. Neste artigo, explicamos o que pode e o que não pode ser cobrado — e como o condomínio deve proceder se quiser criar algum tipo de contribuição extra.

A taxa condominial é proporcional à fração ideal

No sistema condominial brasileiro, a cota condominial é calculada com base na fração ideal de cada unidade — ou, em alguns casos, por rateio igualitário, conforme a convenção. O que define o valor é a fração, não o uso que o proprietário faz do apartamento.

Isso significa que, em regra, o condomínio não pode aumentar a cota condominial de uma unidade específica simplesmente porque ela hospeda pelo Airbnb. Não existe base legal para cobrar "taxa de Airbnb" sobre a cota ordinária.

O que pode ser cobrado

Fundo de reserva para desgaste de áreas comuns

Se a assembleia entender que a locação por temporada gera desgaste adicional às áreas comuns (elevador, hall, limpeza), ela pode aprovar uma contribuição extra destinada a cobrir esses custos. Mas essa contribuição precisa ser aprovada em assembleia com quórum adequado, ser proporcional e razoável, e ter destinação específica (não pode ser punitiva).

Multas por descumprimento de regras

Se o regulamento interno tem regras sobre locação por temporada e o anfitrião descumpre — não cadastra hóspedes, excede o limite de ocupação, permite festas —, o condomínio pode aplicar multa nos termos do regulamento. Isso não é uma "taxa do Airbnb", é uma penalidade por infração, como qualquer outra.

Cauções ou depósitos

Alguns condomínios estudam a possibilidade de exigir caução do anfitrião para cobrir eventuais danos causados por hóspedes às áreas comuns. Essa medida é mais controversa e deve ser avaliada com cuidado jurídico, mas não é necessariamente ilegal se aprovada em assembleia com as devidas garantias.

O que NÃO pode ser cobrado

O condomínio não pode criar taxas com caráter punitivo disfarçadas de contribuição. Exemplos que já foram contestados judicialmente: cobrar valor fixo por hóspede por noite, dobrar a cota condominial de quem faz Airbnb, ou cobrar "taxa de uso" das áreas comuns de forma discriminatória — ou seja, apenas para hóspedes de curta temporada e não para visitantes comuns de moradores.

A jurisprudência tende a considerar essas cobranças abusivas quando não há proporcionalidade clara entre o custo adicional gerado e o valor cobrado.

Como fazer da forma correta

Se o condomínio entende que a hospedagem por temporada gera custos adicionais, o caminho é: levantar dados concretos sobre esses custos (aumento na limpeza de áreas comuns, manutenção de elevador, etc.), propor uma contribuição proporcional com destinação específica, aprovar em assembleia com registro em ata e aplicar de forma igualitária a todas as unidades que hospedam, não a uma unidade específica.

Contar com dados organizados ajuda. Se o condomínio usa uma ferramenta como o AirCheck, ele tem registro de todos os check-ins por unidade e por período — dados que podem embasar a discussão na assembleia de forma objetiva e imparcial.

Conclusão

Cobrar taxa extra de quem faz Airbnb no condomínio é um terreno delicado. Existem caminhos legítimos, mas eles exigem aprovação em assembleia, proporcionalidade e fundamentação. O síndico que quer ir por esse caminho deve se munir de dados, consultar o advogado do condomínio e evitar medidas que possam ser interpretadas como discriminatórias ou punitivas.

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